Droit de passage : comment ça marche ?

La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine (servitude légale). Dans tous les autres cas, un accord amiable est nécessaire (servitude conventionnelle).  

- Terrain enclavé

L'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est pas nécessaire si un terrain est enclavé. On parle alors de servitude légale.

Rappel : selon le Code civil (articles 682 à 685), un terrain enclavé se définit comme un terrain isolé, ne disposant d'aucun accès ou d'une issue insuffisante sur la voie publique. En pratique, cela peut, par exemple, être le cas si l’on est contraint de passer par le terrain du voisin pour accéder à une maison non desservie par la voie publique.

Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant) sous réserve de :

• prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique ;
• passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant, et lui verser une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice).

Bon à savoir : la servitude de passage cesse si le terrain est désenclavé par exemple à la suite de la création d'une route ou d'un chemin public le desservant.

En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, c’est le tribunal de grande instance qui est compétent pour régler le désaccord.

- Terrain non enclavé

Le bénéfice du droit de passage nécessite l'accord amiable du propriétaire du terrain utilisé. Cet accord doit préciser :

• l'emplacement du droit de passage,
• son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...),
• le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant. Son montant est librement fixé par les deux propriétaires.

Bon à savoir : lorsqu'il est reconnu par un accord amiable, le droit de passage peut être modifié uniquement d'un commun accord, mais il peut être remis en cause s’il n’a pas été exercé durant 30 ans. En l'absence d'accord amiable, l'usage du terrain d’un voisin sans autorisation est abusif. Si un litige survient, c’est au tribunal de grande instance qu’il appartiendra de le trancher.