Sortir d’une indivision : mode d’emploi
Trois solutions permettent de mettre fin à la propriété collective d’un bien immobilier détenu par des « indivisaires », souvent des héritiers.
Après le décès de leur parent, il arrive fréquemment que les héritiers se retrouvent collectivement propriétaires d’un bien immobilier. Plusieurs personnes détiennent alors simultanément la même maison ou le même appartement. C’est ce que l’on appelle l’indivision.
Cette situation n’est pas toujours facile à gérer et certains indivisaires peuvent être tentés de demander leur « sortie » du bien. Ils en ont le droit : la loi précise que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » et que « le partage peut toujours être provoqué » (Code civil, article 815).
Pour organiser au mieux cette sortie, plusieurs solutions sont possibles :
1. Le partage amiable
L’un des indivisaires peut racheter la part d’un autre indivisaire. Cet accord implique un acte notarié, car portant sur un immeuble ou des droits immobiliers, il doit être publié à la conservation des hypothèques.
Les modalités de partage sont librement fixées par les parties. Elles peuvent procéder (ou non) à un inventaire des biens ; réaliser un partage global ou partiel ; fixer comme elles le souhaitent la composition de chaque lot ; voire transiger pour mettre fin à une contestation (partage transactionnel).
Bon à savoir : le fait qu’un bien soit détenu en indivision peut justifier une légère décote du prix de vente (de l’ordre de 5 à 10 %), mais il doit rester réaliste afin de ne pas donner au fisc l’impression que l’opération est assimilable à une donation déguisée.
Si la part est cédée à un acquéreur extérieur, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption leur permettant d'acquérir la quote-part à la place de l'acheteur pressenti (art. 815-14 du Code civil).
2. Sortie commune de l’indivision : la vente du bien
Si les indivisaires se mettent d'accord pour sortir ensemble de l'indivision, l'opération peut être réalisée à l'amiable chez le notaire. Le prix sera alors fractionné entre les héritiers à proportion de la part de chacun dans l’indivision. En cas de désaccord, les indivisaires majoritaires peuvent demander au tribunal de grande instance la vente du bien par adjudication.
3. Personne ne s’accorde pour vendre
En cas de refus d’un indivisaire de partager ou de vendre, l'autorisation de vendre un bien indivis peut être demandée au tribunal de grande instance par les autres indivisaires s’ils représentent au moins les 2/3 des droits indivis.
En pratique, la majorité doit exprimer son intention devant un notaire. Celui-ci dressera un acte qui sera signifié aux autres indivisaires dans un délai d’un mois. En l'absence d'opposition dans un délai de 3 mois, un procès-verbal est dressé par le notaire.
Le cas échéant, le tribunal peut alors être saisi pour obtenir l'autorisation de vendre le bien indivis aux enchères, si cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (article 815-5-1 du Code civil).
C'est le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble ou du lieu d'ouverture de la succession qui est compétent.
Bon à savoir : la vente aux enchères peut aller de pair avec un risque de décote significatif.